Benar, secara akuntasi, Purdi mengalami kerugian sebesar Rp. 3 miliar, tetapi nilai harga gedung yang dibeli setahun sebelumnya sudah naik menjadi Rp. l5 miliar setelah dilego. Jadi kesimpulannya, kerugian usaha tercover oleh kenaikan harga properti tersebut. Dengan begitu secara bisnis dia tidak mengalami kerugian.
Dalam sebuah kesempatan, Purdi bercerita tentang muridnya yang memiliki usaha jual-beli rumahnya sendiri.
MENGEDUK RUPIAH DARI BISNIS PRO-PERTI
Ada beberapa keuntungan di bisnis properti berikut ini.
1. Dapat uang secara rutin
Dalam properti, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda. Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan, semakin besar pula arus kas Anda.
2. Nilai kepemilikan properti selalu naik
Hak kepemilikan seseorang (equity) akan selalu meningkat. Contohnya jika pembelian investasi properti Anda sebesar Rp. 90 juta, dibiayai oleh bank Rp. 60 juta, sisanya Rp. 30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp. 90 juta tersebut adalah sebesar Rp. 30 juta atau 30 %-nya. Hak ini akan bertambah nilainya karena adanya pembayaran cicilan utang yang mengurangi kewajiban. Sementara itu, hak kepemilikan Anda juga bertambah karena nilai propertinya naik disebabkan oleh inflasi yang membuat harga barang dan jasa mengalami kenaikan.
3. Merenovasi atau menambahkan bangunan untuk memperbesar aset Anda bisa dilakukan dengan mem perhitungkan pemasukan dari sewa atau gain properti Anda.
B. SIAPA SAJA PELAKU INVESTAS PRO-PERTI
Para investor tidaklah mungkin melakukan usahanya dalam berinvestasi properti secara sendiri. Guna mencapai tujuanya, CF Sirmans dan Austin J. Jaffe (1989) menyebutkan ada empat pelaku utama dalam investasi dalam bidang ini, dengan kepentingan dan tujuan yang berbeda.
a. Penanam modai (equity investor)
Proyek investasi properti ini dapat dikelola dengan bekerja sama dengan pihak lain atau kerja sama antar investor. Penanam modal, bisa individu, perusahaan, joint-venture partnership, atau yayasan dana pensiun.
b. Pemberi pinjaman (mortage lender)
Sumber pemberi pinjaman ini dapat berupa bank, lembaga keuangan bukan bank, atau individu, yang meminjarnkan dana untuk pembiayaan suatu proyek investasi. Pemberi pinjaman akan menerima surat hipotek atas proyek tersebut dan akan menerima pengembalian sebesar dana yang dipinjamkan beserta bunga atas pinjaman atas dasar suku bunga yang berlaku.
c. Pemakai atau penyewa (tenants)
Pihak yang membeli hak-hak atas kepemilikan, penyewa dari proyek investasi tersebut akan dibuatkan bukti permilikan sertifikat hak, sedangkan penyewa akan dibuatkan surat perjanjian kontrak atas proyek yang disewakan. Unsur pemakai ini dari sektor-sektor perumahan, komersial, dan industri.
d. Pemerintah (government)
Unsur pemerintah yang dimaksud di sini dari pusat, provinsi, dan kabupaten/kota hingga kecamatan dan kelurahan. Pihak pemerintah mengeluarkan peraturan-peraturan yang tidak hanya membatasi hubungan antara penanam modal, pemberi pinjaman, dan pemakai, tetapi juga membatasi fungsi investasi tersebut.
C. ENAM LANGKAH MENC1PTAKAN KEKAYAAN MELALUI PROPERTI
W. Eldred, Phd (2006), pakar dan praktisi properti dari Amerika Serikat telah merumuskan sebuah kerangka kerja yang dinamakan DUST. DUST tersebut adalah demand (permintaan), utility (kegunaan), supply (pasokan), dan transfer (pengalihan). Kerangka kerja DUST ini dapat menciptakan kekayaan melalui properti dan berfokus pada enam langkah dengan uraian sebagai berikut.
Langkah 1 Tujuan Bisnis
Tujuan bisnis ini menitik beratkan pada pengenalan diri sendiri, termasuk sumber daya pribadi dan keuangan yang dimiliki. Kemudian memilih satu program investasi dan strategi pasar yang akan memenuhi tujuan bisnis tersebut.
Langkah 2 Mernpersiapkan investigasi
Setelah menetapkan tujuan bisnis, langkah selanjutnya adalah mempersiapkan investigasi tentang studi pasar dan analisis investasi. Langkah-langkah dalam mempersiapkan investigasi sebagai berikut.
a. Memerhatikan dan mengerti data segmen yang dituju, arah pergerakan pasar, dan dapat menilai berapa nilai pasar dari sebuah properti.
b. Mampu mengidentifikasi properti secara fisik, yang meliputi luas, ukuran spesifikasi, perpajakan, dan dokumen perizinan dari suatu properti.
c. Menguasai wilayah geografis dari suatu properti, karena masing-masing wilayah mernpunyai karekteristik yang berbeda satu sama lain.
d. Waktu, batasan waktu perlu direncanakan dengan aplikasi dengan kondisi di lapangan, perspektif waktu yang berbeda memunculkan investasi yang berbeda pula. Sebab jenis properti tertentu rnernpunyai masa tren yang tertentu juga.
Langkah 3 Elemen Nilai
Elemen nilai pada intinya adalah sebagai pengumpulan data properti dan pasar selengkap mungkin. Ada beberapa hal yang perlu diketahui dalam elemen nilai ini.
a. Permintaan. Siapa yang menjadi target pasar?
b. Utilitas. Hal apa saja yang yang dapat memberikan manfaat yang disediakan untuk konsumen?
c. Siapa yang menjadi pesaing?
d. Metode promosi dan persyaratan administrasi (kontrak/perjanjian) apa saja yang digunakan?
Langkah 4 Menaksir Properti
Dapat menaksir nilai properti dari berbagai kemungkinan, baik dari sudut pandang konsumen maupun tujuan keuangan yang diharapkan. Ada beberapa hal untuk menaksir nilai dari suatu properti.
a. Pendekatan biaya.
b. Pendekatan perbandingan penjualan.
c. Pendekatan pendapatan.
d. Mencari keuntungan dari nilai investasi tersebut.
Langkah 5 Memadukan dan Memutuskan
Untuk memadukan dan memutuskan ada tiga macam teknik yang dipergunakan.
a. Pendekatan perbandingan penjualan
Teknik ini lebih di kenal dengan pendekatan data pasar. Pada prinsipnya adalah membandingkan keadaan harga penjualan dan fitur-fitur dari penjualan terkini dari properti serupa yang akan dinilai. Prosesnya dapat dilihat di bagan berikut ini.
b. Pendekatan biaya
Memprediksi penghitungan biaya yang harusdikeluarkan untuk merekronstuksi properti yang dimaksud (ditambah dengan nilai tanah) pada saat ini, kemudian menguranginya dengan jumlah tertentu sebagai depresiasi/penyusutan jika properti tersebut rnerupakan bangunan lama.
c. Pendekatan pendapatan
Pendekatan pendapatan ini didasarkan pada pendapatan bersih dari uang sewa suatu properti, kemudian mengubah dari pendapatan tersebut menjadi perkiraan nilai pasar. Perhitungan pendekatan pendapatan ini sangat baik diterapkan terhadap properti yang menghasilkan pendapatan seperti gedung perkantoran, apartemen, hotel, dan pusat perbelanjaan. Bagan dari pendekatan pendapatan dapat digambarkan sebagai berikut.
Langkah 6 Menjalankan
Langkah ke-6 ini merupakan langkah terakhir, yaitu menjalankan, mengawasi, serta merevisi strategi yang telah dipergunakan.
Source : http://artikelterbaru.com
Tidak ada komentar:
Posting Komentar